Кадастровая стоимость недвижимости — цифра, о которой вспоминают при получении налогового уведомления или при продаже квартиры. Собственник обычно замечает её, когда налог на имущество оказывается выше ожидаемого, либо когда при сделке налог с продажи считают не из цены договора, а из кадастровой стоимости. Ниже — ответ на вопрос, на что влияет кадастровая стоимость квартиры, дома и земельного участка, как её проверить и что делать, если она завышена.

Что такое кадастровая стоимость

По действующим правилам кадастровая стоимость присваивается каждому объекту недвижимости в России. Её определяют в ходе государственной кадастровой оценки. В отличие от рыночной, кадастровую стоимость не считают индивидуально под конкретную сделку: методика — массовая оценка по группам объектов со схожими характеристиками. Поэтому кадастровая стоимость может заметно отличаться от реальной цены на рынке.

Согласно статье 18 закона о государственной кадастровой оценке, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством. Именно поэтому о ней нельзя забывать: это не справочная цифра, а инструмент расчёта финансовых обязательств.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Рыночная стоимость зависит от текущего спроса, состояния квартиры, этажа, вида из окна, инфраструктуры и других индивидуальных факторов. Кадастровая стоимость учитывает в основном общие характеристики: местоположение, площадь, назначение, категорию и вид разрешённого использования участка. Индивидуальные особенности, которые влияют на рыночную цену, в кадастровой оценке часто не отражаются. Отсюда и возникают ситуации, когда кадастровая стоимость заметно выше или ниже рыночной.

На что влияет кадастровая стоимость

На практике важнее всего пять направлений.

  • Налог на имущество физических лиц. Для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, машино-мест и других объектов налоговая база определяется из кадастровой стоимости. Ставки и льготы устанавливают муниципалитеты, поэтому сумма налога зависит не только от цифры в ЕГРН, но и от региона.
  • Земельный налог. Для земельных участков кадастровая стоимость — налоговая база. Она напрямую влияет на размер платежа, который собственник получает в налоговом уведомлении.
  • НДФЛ при продаже недвижимости. Если квартира или участок продаются раньше минимального срока владения, доход рассчитывается исходя из цены договора, но не ниже 70 % кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже, налоговый орган применяет пункт 2 статьи 214.10 НК РФ и определяет базу из кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7.
  • Госпошлины и судебные расходы. В имущественных спорах о недвижимости размер госпошлины часто привязан к стоимости объекта. За основу берётся в том числе кадастровая стоимость, если иная цена не подтверждена оценкой.
  • Аренда государственных и муниципальных земель. Для участков, находящихся в публичной собственности, арендная плата во многих случаях рассчитывается от кадастровой стоимости. Конкретный порядок зависит от категории земли и вида разрешённого использования.

Кадастровая стоимость и налог при продаже: правило 70 %

При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения продавец обязан заплатить НДФЛ с полученного дохода. Если договор купли-продажи содержит цену ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая считает доход не по договору, а по кадастру. Например, при кадастровой стоимости квартиры 1,7 млн рублей и продажной цене 1 млн рублей доход для налога составит 1,7 × 0,7 = 1,19 млн рублей.

Важно: продать квартиру ниже кадастровой стоимости закон не запрещает. Гражданское законодательство не ограничивает цену сделки. Встречная проверка со стороны налоговой касается только налога при продаже. Если кадастровая стоимость завышена, продавец может получить налоговое уведомление на большую сумму, чем планировал.

Как узнать кадастровую стоимость

Проверить кадастровую стоимость стоит до подписания договора купли-продажи, аренды, ипотечного договора или до планирования бюджета налога на имущество.

  • На Публичной кадастровой карте Росреестра.
  • В выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах.
  • В сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн» на сайте Росреестра.
  • В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

Самый полный источник — выписка из ЕГРН. Она содержит официальную кадастровую стоимость на дату внесения в реестр и используется для подтверждения сведений. Заказать её можно на сайте Росреестра, через Госуслуги или в МФЦ. Размер платы за выписку зависит от формы предоставления — уточняйте на официальных сайтах.

Какие данные проверить перед сделкой

Перед покупкой стоит сверить не только кадастровую стоимость, но и характеристики объекта: площадь, назначение, этажность, кадастровый номер, вид разрешённого использования участка. Если в ЕГРН ошибка, налог может считаться неверно. В такой ситуации необходимо исправить сведения через Росреестр, а после этого — при необходимости — пересмотреть кадастровую стоимость.

Как оспорить кадастровую стоимость

Завышенная кадастровая стоимость приводит к переплате налога на имущество, земельного налога и, при продаже, к завышенному НДФЛ. По действующим правилам её можно пересмотреть, если она не соответствует рыночной стоимости.

Для пересмотра кадастровой стоимости обычно требуются:

  • заявление о пересмотре;
  • отчёт об оценке рыночной стоимости, подготовленный оценщиком;
  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
  • правоустанавливающие документы на объект.

Порядок зависит от категории заявителя и региона. В одних случаях обращаются в комиссию при Росреестре, в других — сразу в суд. Точный перечень документов и процедуру стоит уточнить в Росреестре для конкретного объекта. Цель одна: доказать, что рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости была иной, и добиться пересмотра.

Если кадастровую стоимость пересмотрели, налог пересчитывается с даты начала применения прежней величины. Поэтому сохранять документы об оспаривании важно: они понадобятся для уточнения налоговых обязательств.

Риски и типичные ошибки

  • Продажа по заниженной цене. Некоторые продавцы сознательно ставят в договор минимальную цену, чтобы «сэкономить» на налоге. При продаже ранее минимального срока владения эта тактика не работает: налоговая применит 70 % кадастровой стоимости, если она больше цены в договоре.
  • Покупка объекта с завышенной кадастровой стоимостью. Новый собственник становится плательщиком налога на имущество. Если перед сделкой не проверить выписку, в следующем сезоне придёт налоговое уведомление с крупной суммой.
  • Попытка оспорить кадастровую стоимость без отчёта оценщика. Заявление без независимой оценки не подтверждает, что рыночная стоимость ниже кадастровой. Такой пересмотр затянется или закончится отказом.
  • Ошибки в ЕГРН. Некорректная площадь, неверное назначение или вид разрешённого использования приводят к неверной кадастровой стоимости. Пока ошибку не исправят, пересчёт не поможет.
  • Неуплата налога из-за несогласия с кадастровой стоимостью. Уменьшение кадастровой стоимости не происходит автоматически по факту «несогласия». Пока сведения не пересмотрены, налог считается по текущей величине. Неуплата ведёт к пеням и штрафу.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Да, закон это не запрещает. Гражданское законодательство позволяет сторонам установить любую цену в договоре купли-продажи. Но если продажа происходит до истечения минимального срока владения и цена ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговый орган вправе определить базу по НДФЛ как кадастровую стоимость, умноженную на 0,7.

Что делать, если налог на имущество посчитали от завышенной кадастровой стоимости?

Проверьте сведения в ЕГРН, затем закажите отчёт об оценке рыночной стоимости и подайте заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Если комиссия либо суд признают стоимость завышенной, налог будет пересчитан.

Нужно ли платить налог на имущество сразу после покупки квартиры?

Налог на имущество физических лиц рассчитывается пропорционально месяцам владения. Право на объект возникает с даты внесения записи в ЕГРН. Первое налоговое уведомление придёт после регистрации права собственности.

Как кадастровая стоимость влияет на НДФЛ при продаже подаренной квартиры?

Если подаренная квартира продана раньше минимального срока владения, доход определяется с учётом 70 % кадастровой стоимости так же, как и для купленной. Правило защищает бюджет от сделок с искусственным занижением цены в договоре.

Влияет ли кадастровая стоимость на арендную плату?

Для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата часто рассчитывается от кадастровой стоимости. Для частной аренды стороны свободны в определении цены, хотя кадастровая стоимость может использоваться как ориентир.

Изменится ли кадастровая стоимость после перепланировки?

Если перепланировка узаконена и в ЕГРН внесены изменения характеристик объекта, кадастровая стоимость может быть пересмотрена. Если изменения не внесены, в реестре остаётся прежняя запись и налог продолжает начисляться на её основе.

Откажут ли в регистрации сделки из-за низкой цены в договоре?

Нет, Росреестр не отказывает в регистрации перехода права только потому, что цена в договоре ниже кадастровой стоимости. Такое несоответствие может вызвать вопросы у налоговой, но не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Вывод: короткая выжимка действий

Кадастровая стоимость влияет на размер налогов и на сумму НДФЛ при продаже. Проверять её стоит до заключения сделок. Оспорить завышенную стоимость можно, если подготовить отчёт оценщика и подать заявление по установленной процедуре. Главное — действовать до истечения сроков обжалования и хранить документы, подтверждающие пересмотр.

Чек-лист

  • Запросите выписку из ЕГРН и проверьте кадастровую стоимость.
  • Сверьте площадь, назначение и другие характеристики объекта.
  • При продаже до минимального срока владения сверьте цену договора с 70 % кадастровой стоимости.
  • При завышенной стоимости закажите отчёт об оценке рыночной стоимости.
  • Подайте заявление о пересмотре в комиссию или суд в зависимости от региона.
  • После пересмотра убедитесь, что налог пересчитан, и сохраните документы.