Подарить квартиру — значит безвозмездно передать её другому человеку по договору дарения. Казалось бы, это просто, но у одаряемого часто возникает обязательство заплатить налог. Какой налог на дарение квартиры предусмотрен сейчас, кто от него освобождён и как правильно оформить документы, чтобы не получить счёт от ФНС, — разберём по шагам.

Когда дарение квартиры облагается налогом

Налог при дарении — это налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Одаряемый получает недвижимость безвозмездно, то есть получает доход в виде стоимости квартиры. Но не всегда с этого дохода нужно платить налог. Налоговый кодекс устанавливает два разных подхода: для близких родственников и для всех остальных.

Близкие родственники: важно не перепутать

Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ, подарки от близких родственников не облагаются налогом. Это правило действует независимо от того, квартира это, дом, дача или другой объект недвижимости. К близким родственникам относятся:

  • супруги
  • родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные)
  • дедушки, бабушки и внуки
  • родные и полнородные братья и сёстры (то есть имеющие общих отца или мать)

Если даритель и одаряемый попадают в этот список, платить налог не нужно. При этом важно подтвердить родство документально: свидетельством о браке, о рождении, об усыновлении и т.п. Договор дарения заключается в письменной форме, но для регистрации перехода права всё равно потребуется нотариальное удостоверение, если сделка между родственниками и объект находится в общей долевой собственности. В остальных случаях нотариус не обязателен, но может понадобиться для подтверждения родства или по желанию сторон.

Обычные родственники и посторонние лица

Если одаряемый не входит в перечень близких родственников, он обязан заплатить НДФЛ с полной стоимости подаренной квартиры. Это касается дядей и тётей, племянников, двоюродных братьев, гражданских супругов, друзей и т.д. Налог для налоговых резидентов РФ составляет 13% от стоимости недвижимости. Для нерезидентов ставка повышается. Стоимость берётся обычно из договора или, если она не указана, из кадастровой стоимости квартиры. Именно кадастровая стоимость часто становится базой при проверке, поэтому если в договоре указана символическая цена (например, 1000 рублей), налоговая всё равно рассчитает налог от реальной стоимости.

Как рассчитать налог с подаренной квартиры

Чтобы понять, сколько платить, нужно знать налоговую базу. Для недвижимости, полученной в дар, это, как правило, кадастровая стоимость квартиры на момент регистрации перехода права. Если в договоре указана иная стоимость (например, рыночная), налоговая может принять и её, но кадастровая оценка чаще всего ниже рыночной, поэтому для расчёта налога выгоднее использовать её.

Пример: если кадастровая стоимость квартиры 5 000 000 рублей, а одаряемый не является близким родственником, налог составит 13% — это 650 000 рублей. Точную кадастровую стоимость можно узнать из выписки ЕГРН, заказав её через Росреестр или Госуслуги.

Важно: если договор дарения расторгнут и одаряемый не получил квартиру, НДФЛ платить не нужно — это подтверждает письмо ФНС России от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@.

Как подать декларацию и заплатить НДФЛ

Если налог платить всё-таки нужно, одаряемый обязан самостоятельно отчитаться перед налоговой. Порядок действий такой:

  • Заполнить декларацию 3-НДФЛ (сейчас это делается в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или в программе «Декларация»).
  • Подать декларацию в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.
  • Уплатить налог до 15 июля того же года.

Обратите внимание: декларацию подают только те, кто получил доход. Если одаряемый — близкий родственник, декларацию подавать не нужно, потому что дохода в налоговом смысле нет. Но для безопасности можно получить консультацию в ФНС, особенно если родство неочевидно (например, двоюродные бабушка и внук).

Какие документы понадобятся для оформления дарения

Чтобы правильно оформить дарственную, понадобится стандартный пакет документов:

  • Паспорта дарителя и одаряемого
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, договор приватизации, дарения, купли-продажи и т.д.)
  • Свидетельство о браке, если квартира приобретена в браке и нужно нотариальное согласие супруга
  • Документы о родстве (если налог не платится)
  • Технический паспорт или иной документ БТИ (в некоторых случаях)
  • Заявление на регистрацию перехода права

Если даритель состоит в браке и квартира куплена в браке, но оформлена только на одного супруга, нотариальное согласие второго супруга потребуется. Без него регистрация перехода права может быть приостановлена.

Государственная регистрация перехода права

Договор дарения недвижимости вступает в силу после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Регистрация занимает обычно несколько рабочих дней, срок может варьироваться в зависимости от способа подачи документов. Подать их можно:

  • в офисе МФЦ
  • через Госуслуги (при наличии электронной подписи)
  • напрямую в Росреестр (если в регионе доступна такая возможность)

Размер госпошлины за регистрацию перехода права для физических лиц необходимо уточнять в актуальных реквизитах Росреестра или МФЦ, поскольку он может меняться. Точную сумму для конкретного случая подскажут в центре «Мои документы».

Если договор оформляется у нотариуса, нотариус может сам подать документы на регистрацию, но за это обычно берётся отдельная плата (предусмотрен тариф). В любом случае расходы на нотариуса и госпошлину зависят от региона и способа оформления.

Риски, ошибки и штрафы

Основные риски связаны с неправильным оформлением документов и нарушением налоговых правил.

Ошибки в договоре дарения

Типичная ошибка — в договоре не указаны точные характеристики квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер. Из-за этого Росреестр приостанавливает регистрацию и просит исправить документ. Также нельзя указывать какие-либо условия встречной передачи денег или имущества — договор дарения должен быть действительно безвозмездным. Если стороны договорятся о передаче денег «под дарственную», такой договор могут признать притворной сделкой (куплей-продажей), и тогда придётся платить налог с продажи, да ещё и с санкциями.

Отказ в регистрации

Регистрацию могут приостановить, если в документах есть противоречия, не оплачена госпошлина, пропущен срок, нет нотариального согласия супруга или обременения (например, квартира в залоге у банка). Чтобы избежать отказа, стоит заранее проверить квартиру в ЕГРН: нет ли ареста, ипотеки, сервитута.

Штрафы за неподачу декларации

Если налог нужно платить, а декларацию не подать, налоговая выпишет штраф. Минимальный штраф составляет 1000 рублей, а если налог не уплачен — то 20% или 40% от неуплаченной суммы (при умысле). Помимо штрафа начисляются пени за каждый день просрочки.

Оспаривание дарения

Дарственную могут оспорить заинтересованные лица, например, другие наследники дарителя, если дарение было совершено с нарушением закона. Например, если даритель находился в состоянии, когда не понимал значения своих действий, или сделка была фиктивной. Оспорить дарение можно и через банкротство дарителя — финансовый управляющий вправе оспорить безвозмездные сделки за 3 года до банкротства.

Чтобы минимизировать риски, стоит воспользоваться услугами юриста при подготовке договора, особенно если речь идёт о недвижимости в общей собственности или есть сомнения в родстве.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог при дарении квартиры матери от сына?

Нет, мать и сын являются близкими родственниками. Подарок от сына матери не облагается НДФЛ по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ.

Какой налог при дарении квартиры племяннику от тёти?

Племянник не входит в перечень близких родственников. Поэтому с кадастровой стоимости квартиры придётся заплатить НДФЛ по ставке 13% для резидента РФ. Аналогично при дарении от дяди племяннику.

Можно ли не платить налог, если даритель и одаряемый просто родственники, но не близкие?

Если родство не входит в закрытый список, налог не избежать. Не поможет даже регистрация в одном жилом помещении. Единственный способ — оформить сделку как куплю-продажу с реальной оплатой, но тогда налог возникнет у продавца (дарителя), и это уже другой налог.

Что если договор дарения расторгнуть?

Если договор расторгнут и квартира возвращена дарителю, одаряемый не получает дохода. Поэтому НДФЛ платить не нужно. Но налоговая должна узнать о расторжении — необходимо подать уточнённую декларацию (если декларация уже была подана) или представить пояснения.

Нужно ли подавать декларацию, если подарили квартиру близкому родственнику?

Нет, поскольку дохода, облагаемого налогом, не возникает. Декларация не подаётся. Но лучше иметь на руках документы, подтверждающие родство, чтобы при необходимости объяснить в налоговой.

Как проверить, есть ли обременения на квартире перед дарением?

Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра, через Госуслуги или в МФЦ. Выписка покажет, нет ли залога, ареста, аренды или других ограничений.

Что делать, если в регистрации отказали?

Внимательно изучите уведомление о приостановлении или отказе. Обычно в нём указана причина. Исправьте документы и подайте заново. Например, если не оплачена госпошлина — оплатите и приложите чек; если не хватает согласия супруга — приложите его. Если причина связана с противоречиями в документах, безопаснее обратиться к юристу.

Вывод

Налог на дарение квартиры платится не всегда. Для близких родственников — отец, мать, дети, супруги, бабушки, дедушки, внуки, родные братья и сёстры — дарение недвижимости налогом не облагается. Во всех остальных случаях одаряемый обязан задекларировать полученный доход и уплатить НДФЛ. Налоговая база — кадастровая стоимость квартиры. Лучше заранее проверить объект через выписку ЕГРН, собрать полный пакет документов и при необходимости обратиться к нотариусу или юристу, чтобы не столкнуться с отказом в регистрации и не переплатить штрафы.

Чек-лист документов для дарения квартиры

  • Паспорта дарителя и одаряемого
  • Выписка из ЕГРН / документ о праве собственности
  • Свидетельство о браке и нотариальное согласие (если квартира куплена в браке)
  • Документы, подтверждающие родство (для освобождения от налога)
  • Договор дарения в двух (трёх) экземплярах
  • Заявление о регистрации перехода права (подаётся в Росреестре или МФЦ)
  • Квитанция об оплате госпошлины
  • Доверенность, если документы подаёт представитель