Налог на дарение недвижимости — это НДФЛ, который по общему правилу платит одаряемый. Если даритель и одаряемый — близкие родственники, доход освобождён от налога. Отдельного налога на дарение в России нет; применяются правила НДФЛ. Даритель налог не платит, если только сделка не притворная и не скрывает куплю-продажу.

Кто платит налог при дарении недвижимости

По закону получение квартиры, дома, комнаты или доли в дар считается доходом одаряемого. Поэтому налоговые последствия возникают именно у того, кто принимает недвижимость, а не у того, кто её передаёт. Даритель не подаёт декларацию и не перечисляет НДФЛ за подарок.

Если даритель и одаряемый не входят в круг близких родственников, у одаряемого появляется обязанность задекларировать доход и уплатить налог. Ставка зависит от налогового статуса одаряемого; точный размер и порядок расчёта стоит уточнить в ФНС до подачи документов.

Когда доход освобождён от НДФЛ

Освобождение действует, если недвижимость подарил близкий родственник. По Налоговому кодексу к близким родственникам для целей освобождения от НДФЛ относятся супруги, родители и дети, бабушки и дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Родство нужно подтвердить документами: свидетельством о браке, о рождении, другими документами, которые показывают связь.

Если родство не подтверждено, налоговая может рассматривать подарок как доход от постороннего лица. Поэтому документы о родстве лучше собрать до регистрации перехода права и хранить вместе с договором дарения.

Если даритель не близкий родственник

При дарении от дальнего родственника, знакомого или другого лица одаряемый получает налогооблагаемый доход. Налог рассчитывается от стоимости недвижимости по правилам НК РФ. На практике ФНС может опираться на кадастровую стоимость объекта, поэтому перед расчётом стоит заказать выписку из ЕГРН и проверить кадастровую стоимость.

Если в договоре указана стоимость ниже кадастровой, это не всегда снижает налог. Налоговый орган вправе проверить расчёт и доначислить НДФЛ. Поэтому занижать цену в договоре дарения рискованно.

Как определяется налоговая база

Налоговая база зависит от стоимости недвижимости и статуса одаряемого. Точный порядок расчёта устанавливает Налоговый кодекс. Для предварительной оценки можно отталкиваться от кадастровой стоимости, но итоговую сумму лучше сверить с ФНС или налоговым консультантом.

Если одаряемый — налоговый нерезидент, применяются отдельные правила. Ставка для нерезидентов обычно выше, поэтому налоговый статус важно проверить до сделки. Это особенно актуально, если одаряемый живёт за границей или часто меняет страну пребывания.

Декларация и уплата налога

Одаряемый, у которого возник налог, подаёт декларацию 3-НДФЛ. Сроки подачи и уплаты устанавливает НК РФ; актуальные даты и суммы лучше проверять в личном кабинете ФНС. Если налог не возникает, декларация обычно не нужна, но при сомнениях стоит получить разъяснение налоговой.

Если договор дарения расторгнут, одаряемый не должен платить НДФЛ, так как фактически не получает дохода. Такую позицию подтверждает ФНС. Но расторжение нужно оформить документально и быть готовым подтвердить его налоговой.

Документы для налоговой и регистрации

  • договор дарения недвижимости в письменной форме
  • выписка из ЕГРН или документы о зарегистрированном праве
  • документы, подтверждающие родство, если применяется освобождение
  • паспорт и ИНН одаряемого
  • документы о кадастровой стоимости объекта
  • декларация 3-НДФЛ, если налог возникает
  • документы о расторжении договора, если дарение отменено

Риски и ошибки при дарении недвижимости

  • Если одаряемый передаёт дарителю деньги или имущество в ответ, сделка может быть признана притворной по ст. 170 ГК РФ. Тогда налоговые последствия будут как при купле-продаже.
  • Если не подтвердить родство, налоговая может потребовать НДФЛ даже при дарении от родителя или супруга.
  • Если указать в договоре заниженную стоимость, ФНС вправе доначислить налог и начислить пени.
  • Если не подать декларацию при наличии обязанности, возможны штраф и пени.
  • Если договор дарения расторгнут, но документы не сохранены, налоговой сложнее подтвердить отсутствие дохода.
  • Если недвижимость в залоге, для дарения может потребоваться согласие залогодержателя; без него регистрация может быть приостановлена.

Что проверить перед применением

  • Уточнить степень родства и собрать подтверждающие документы.
  • Проверить кадастровую стоимость объекта в выписке ЕГРН.
  • Убедиться, что сделка не является притворной и не скрывает оплату.
  • Сверить актуальные сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога в ФНС.
  • Проверить налоговый статус одаряемого, если он бывает за границей.
  • Сохранить договор дарения, выписку ЕГРН и документы о расчётах.
  • Если недвижимость в залоге или аресте, получить согласие залогодержателя и проверить обременения.

Частые вопросы

Кто платит налог при дарении квартиры?

Налог платит одаряемый, если даритель не является близким родственником. Даритель НДФЛ за подарок не перечисляет.

Нужно ли платить налог, если квартиру дарит близкий родственник?

Нет, если родство подтверждено документами. Освобождение действует для супругов, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестёр.

Какой налог платит нерезидент при дарении недвижимости?

Для нерезидентов действуют отдельные правила и ставки. Точный размер зависит от налогового статуса; его стоит уточнить в ФНС до сделки.

Можно ли не платить налог, если договор дарения отменён или расторгнут?

Если договор расторгнут и одаряемый не получил доход, НДФЛ не возникает. Нужно сохранить документы о расторжении и при необходимости пояснить ситуацию налоговой.

Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если налог не возникает?

При освобождённом доходе декларация обычно не требуется. Но если налоговая запросила пояснения, лучше подтвердить родство и отсутствие обязанности документами.

Что будет, если не подать декларацию при обязанности?

Налоговая может начислить штраф и пени, а также провести проверку. Поэтому декларацию лучше подать в срок или заранее уточнить в ФНС, есть ли обязанность.

Как подтвердить родство для освобождения от налога?

Подойдут свидетельство о браке, свидетельства о рождении, документы об усыновлении и другие бумаги, которые показывают родственную связь. Копии лучше хранить вместе с договором дарения.

Можно ли подарить недвижимость с обременением?

Да, но нужно учитывать права залогодержателя, аресты и другие обременения. Без необходимых согласий Росреестр может приостановить регистрацию.

Вывод

При дарении недвижимости налог возникает у одаряемого, если даритель не близкий родственник. Главное — подтвердить родство, проверить стоимость объекта и не оформлять сделку как притворную. Если налог возникает, нужно подать 3-НДФЛ и уплатить его в сроки по НК РФ.

Чек-лист действий

  • Определить степень родства дарителя и одаряемого.
  • Собрать документы о родстве, если есть освобождение.
  • Проверить кадастровую стоимость недвижимости.
  • Убедиться, что в договоре нет условий об оплате или встречной передаче имущества.
  • Проверить обременения и получить согласие залогодержателя, если нужно.
  • Зарегистрировать переход права в Росреестре.
  • Уточнить в ФНС обязанность по 3-НДФЛ и сроки уплаты.
  • Сохранить договор, выписку ЕГРН и платёжные документы.

Актуальность данных: май 2026.