Подарить квартиру можно только по безвозмездной сделке — договору дарения. Вопреки распространённому мнению, для регистрации перехода права недостаточно одного визита к нотариусу или подписания бумаги между родственниками. Какие документы нужны для оформления дарственной на квартиру, зависит от состава собственников, близости родства и способа подачи заявления. В статье — актуальный перечень документов и пошаговый порядок действий, чтобы сделка прошла без отказа Росреестра.
Что такое дарственная и как она работает
Дарственная — это бытовое название договора дарения. По договору даритель безвозмездно передаёт одаряемому квартиру или долю в праве на неё, а одаряемый принимает дар. Сделка подлежит обязательной государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре: договор считается исполненным только после внесения записи в ЕГРН.
Важная особенность: дарение безвозвратно. Вернуть квартиру после регистрации почти невозможно, за исключением редких оснований, прямо перечисленных в законе. Поэтому дарителю стоит тщательно проверить все документы до подписания договора, а одаряемому — заранее убедиться в отсутствии обременений и спорных обстоятельств.
Какие документы нужны для дарственной на квартиру
Базовый пакет документов практически во всех ситуациях одинаковый. Полный список зависит от того, дарится ли вся квартира или доля, состоит ли даритель в браке и кто выступает одаряемым.
Основные документы для дарения квартиры
Для обращения в Росреестр или МФЦ обычно требуется следующее.
- Паспорт дарителя — оригинал для сверки и копия для дела.
- Паспорт одаряемого — оригинал и копия.
- Договор дарения в трёх экземплярах: один для Росреестра, по одному для каждой стороны. Если договор удостоверяет нотариус, он сам подготовит нужное число экземпляров.
- Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Её можно заказать онлайн; в выписке видны актуальный собственник, зарегистрированные обременения, аресты и ограничения.
- Правоустанавливающий документ на квартиру: договор купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство. Если право уже зарегистрировано, документ можно не прикладывать — данные есть в Росреестре, однако для нотариуса и внутренней проверки копию лучше иметь.
- Акт приёма-передачи квартиры. В договоре можно указать, что передача происходит после подписания договора; в этом случае отдельный акт не обязателен, но его наличие снижает споры между сторонами.
- Нотариальное согласие супруга, если квартира находится в совместной собственности супругов и дарится только одним из них.
- Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права. Платит одаряемый. Квитанцию можно приложить к заявлению или оплатить пошлину после подачи документов по реквизитам, полученным в МФЦ, — обязательного требования прикладывать платёжное поручение именно к комплекту нет, но во многих отделениях просят показать чек.
Дополнительные документы при дарении доли
Если дарится не вся квартира, а доля в праве общей долевой собственности, договор дарения должен быть нотариально удостоверен. Это требование действует и сейчас по актуальным правилам. Нотариусу дополнительно понадобятся:
- документы, подтверждающие основания возникновения доли: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, брачный договор, решение суда;
- документы супруга, если доля является совместно нажитым имуществом;
- при наличии других сособственников — документы, подтверждающие направление им уведомления о дарении, либо их письменное согласие. Хотя преимущественное право покупки при дарении не действует, нотариус для проверки добросовестности сделки может запросить такие сведения.
Согласие супруга и разрешение органов опеки
Если квартира куплена в браке, она по умолчанию является совместной собственностью супругов. При дарении одним супругом всей квартиры от своего имени потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без такого согласия зарегистрировать переход права не получится, а саму сделку впоследствии можно оспорить в суде.
Если одаряемый — несовершеннолетний, либо даритель действует от имени ребёнка, либо в сделке участвует недееспособный гражданин, понадобится предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — когда родители дарят квартиру собственному несовершеннолетнему ребёнку.
Документы для нотариуса при обязательном заверении
В случаях, когда без нотариуса не обойтись, список документов определяет нотариус. Обычно он запрашивает те же документы, что и Росреестр, плюс дополнительно может запросить:
- справку о кадастровой стоимости квартиры (для расчёта нотариального тарифа);
- документы о родстве сторон, если это влияет на стоимость услуг нотариуса;
- брачный договор или соглашение о разделе имущества, если они меняют режим собственности.
Пошаговый порядок оформления дарственной
Чтобы правильно оформить дарственную, удобно действовать по шагам.
- Подготовить документы по перечню выше. Свежую выписку из ЕГРН лучше получить за один-два дня до сделки — так видны актуальные данные об обременениях и ограничениях.
- Составить договор дарения. В договоре обязательно указываются ФИО и паспортные данные сторон, предмет договора — полный адрес квартиры, кадастровый номер, общая площадь, а также прямое указание на безвозмездность передачи. Можно воспользоваться готовым образцом или доверить подготовку юристу.
- Если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению (дарение доли), записаться к нотариусу. Он установит личности сторон, проверит дееспособность, разъяснит последствия сделки и подготовит проект договора.
- Подписать договор. У нотариуса подписание проходит в его присутствии; без нотариуса договор подписывается самостоятельно.
- Подать документы на регистрацию перехода права. Это можно сделать через МФЦ, напрямую в Росреестр или через Госуслуги. Если сделку удостоверял нотариус, он обязан направить документы в электронном виде в день удостоверения договора.
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию права. Плательщиком выступает одаряемый.
- Получить выписку из ЕГРН с указанием нового собственника. Именно выписка, а не сам договор, подтверждает завершение сделки.
Что делать после регистрации
После получения выписки из ЕГРН право собственности перешло к одаряемому. Теперь важно оценить налоговые последствия. Если одаряемый относится к категории близких родственников дарителя в значении Налогового кодекса (супруги, родители и дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры), доход от дарения не облагается НДФЛ. В остальных случаях у одаряемого возникает облагаемый доход. Точные ставки, порядок и сроки уплаты зависят от налогового статуса одаряемого и актуального законодательства — их лучше уточнить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.
Риски и типичные ошибки при оформлении дарственной
Чаще всего проблемы возникают не из-за сложности самой сделки, а из-за невнимательности к деталям. Вот основные риски.
- Отказ в регистрации из-за неполного пакета документов. Росреестр не зарегистрирует переход права, если в договоре неверно указан кадастровый номер, неправильно заполнены паспортные данные, отсутствует согласие супруга или нотариальное удостоверение для доли.
- Наличие обременений. Квартиру, находящуюся в ипотеке, под арестом или залогом, подарить нельзя до полного снятия ограничений. Проверка свежей выписки из ЕГРН помогает выявить проблему на раннем этапе.
- Дарение доли без нотариуса. Договор в простой письменной форме не будет принят для регистрации — Росреестр вернёт документы без рассмотрения.
- Спор с другими участниками долевой собственности. При дарении доли третьему лицу другие сособственники не имеют преимущественного права покупки, но они могут инициировать судебный спор о недействительности сделки. Нотариус помогает минимизировать такие последствия.
- Налоговые риски одаряемого. Если стороны не подтверждают родство, налоговая может доначислить НДФЛ. К моменту подачи декларации стоит заранее подготовить свидетельство о рождении, о браке или другие документы о степени родства.
- Безвозвратность дарения. Даритель не сможет вернуть квартиру только из-за ухудшения отношений. Отменить дарение возможно в судебном порядке по строго ограниченным основаниям, например если одаряемый совершил противоправные действия в отношении дарителя или его близких.
Частые вопросы
Нужно ли нотариально заверять договор дарения всей квартиры?
Нет. Если квартира принадлежит одному дарителю и дарится целиком, договор можно заключить в простой письменной форме и подать на регистрацию через МФЦ или Росреестр. Нотариальное удостоверение обязательно только при дарении доли в праве общей собственности.
Можно ли подарить долю в квартире без нотариуса?
Нет. Договор дарения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без этого Росреестр не зарегистрирует переход права.
Какие документы нужны, чтобы подарить квартиру сыну или дочери?
Понадобится стандартный пакет: паспорт дарителя, паспорт одаряемого (для ребёнка младше 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт законного представителя), договор дарения, выписка из ЕГРН. Документы о родстве при подаче в Росреестр не требуются, но они пригодятся для подтверждения освобождения от налога в налоговой инспекции.
Что будет, если подарить квартиру человеку, который не является близким родственником?
Сделка останется действительной, однако у одаряемого возникнет доход и, соответственно, обязанность уплатить налог на доходы физических лиц. Родство влияет только на налогообложение и не отменяет процедуру регистрации.
Может ли даритель отменить дарственную после регистрации?
Отмена возможна только по основаниям, прямо перечисленным в Гражданском кодексе. Основное из них — случаи, когда одаряемый совершил противоправные действия в отношении дарителя или его семьи. В большинстве бытовых ситуаций отменить дарение после регистрации нельзя.
Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры?
Если квартира является совместной собственностью супругов и один из них дарит всю квартиру, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если дарится доля, принадлежащая супругу на основании брачного договора или полученная в дар лично, согласие не требуется.
Как зарегистрировать дарственную через МФЦ?
Нужно записаться в МФЦ, предоставить комплект документов, включая договор дарения, паспорта сторон, выписку из ЕГРН и квитанцию об уплате пошлины, после чего сотрудник выдаст расписку. Срок регистрации через МФЦ обычно немного больше, чем при прямой подаче в Росреестр, из-за пересылки документов.
Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию дарственной?
Нужно получить уведомление о приостановлении и в указанный срок устранить причину: дополнить недостающие документы, исправить ошибки в договоре или представить возражение с пояснениями. Если нарушения не устранены, Росреестр откажет в регистрации, но заявление можно подать повторно после исправления замечаний.
Вывод
Успешное оформление дарственной на квартиру напрямую зависит от правильно собранного пакета документов. Дарителю и одаряемому важно заранее определить, в простой или нотариальной форме заключается договор, проверить отсутствие обременений, подготовить согласие супруга при необходимости и учесть налоговые последствия. После регистрации стоит сразу получить выписку из ЕГРН и убедиться, что право собственности перешло к новому владельцу.
Чек-лист перед подачей документов
- Заказана актуальная выписка из ЕГРН
- Договор дарения оформлен в письменной форме, в нём указаны безвозмездность и точные характеристики квартиры
- Договор удостоверен нотариусом, если дарится доля
- Оригиналы паспортов сторон подготовлены
- Нотариальное согласие супруга получено, если требуется
- Разрешение органов опеки получено, если в сделке участвует несовершеннолетний
- Государственная пошлина оплачена одаряемым
- Назначена дата подачи документов в МФЦ или Росреестр, либо нотариус направил документы в электронном виде
