Передать квартиру близкому человеку без денежных расчётов можно через договор дарения. Но просто подписать бумагу недостаточно: переход права нужно зарегистрировать в Росреестре, а в ряде случаев — сначала удостоверить у нотариуса. В этой статье — актуальный порядок, как оформить дарственную на квартиру, с перечнем документов и разбором типичных ошибок.

Дарственная на квартиру: что важно понимать

Дарственная — это бытовое название договора дарения недвижимости. Даритель безвозмездно передаёт одаряемому право собственности на квартиру или долю. В ответ одаряемый не обязан что-либо платить или делать — иначе договор может быть признан притворной сделкой, например прикрывающей куплю-продажу.

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Государственная регистрация самого договора сейчас не требуется — регистрируется переход права собственности. Именно с момента регистрации одаряемый становится собственником.

Когда не обойтись без нотариуса

Нотариальное удостоверение обязательно, если:

  • Подарок — доля в праве общей собственности на квартиру.
  • От имени дарителя действует законный представитель, а сам даритель несовершеннолетний, недееспособный или ограничен в дееспособности.
  • Квартира принадлежит несовершеннолетнему, и дарение требует разрешения органа опеки.
  • Иные случаи, прямо предусмотренные законом.

Если квартира принадлежит одному собственнику и дарится одному одаряемому, договор можно оформить в простой письменной форме и подать на регистрацию через МФЦ или онлайн. Однако в спорных ситуациях юристы рекомендуют обращаться к нотариусу: он проверит дееспособность сторон, отсутствие запретов и сам направит документы в Росреестр. Регистрация через нотариуса занимает один день.

Какие документы нужны для оформления дарственной

  • Паспорта дарителя и одаряемого.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
  • Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах.
  • Письменное нотариальное согласие супруга, если квартира находится в общей совместной собственности супругов или приобретена в браке.
  • Согласие органа опеки и попечительства, если собственник — несовершеннолетний.
  • Нотариальная доверенность, если договор подписывает представитель.

Это общий список; нотариус вправе запросить дополнительные документы.

Пошаговый порядок оформления

Шаг 1. Проверьте объект и стороны

Убедитесь, что квартира не находится под арестом, запретом, в залоге или ипотеке. Проверить обременения помогает выписка из ЕГРН. Даритель должен быть дееспособным и понимать последствия сделки. Если есть сомнения, лучше выбрать другой способ передачи имущества или оформить сделку через нотариуса.

Шаг 2. Подготовьте договор дарения

В договоре указываются полные данные сторон, адрес и кадастровый номер квартиры, вид права, точная характеристика доли, если дарится доля. Обязательно включите условие о безвозмездности передачи. Если в договоре появится встречное обязательство — передача денег, выполнение работ или иное, регистрация может быть приостановлена, а сделку признают ничтожной.

Шаг 3. Удостоверьте договор у нотариуса, если он обязателен

При нотариальной форме стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Он проверяет полномочия и законность сделки, а затем самостоятельно направляет документы в Росреестр. Срок регистрации в этом случае — один рабочий день.

Шаг 4. Подайте документы в Росреестр или МФЦ

Если договор в простой письменной форме, понадобятся два экземпляра договора, заявление о регистрации перехода права, документы из списка выше и квитанция об уплате госпошлины. Подать документы можно в офисе МФЦ, в электронном виде через сайт Росреестра или на Госуслугах. При подаче через МФЦ срок регистрации увеличивается на несколько дней.

Шаг 5. Получите выписку из ЕГРН

После завершения регистрации выдаётся выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности одаряемого. Именно с этого момента он вправе распоряжаться квартирой.

Сколько это стоит

Точная стоимость зависит от формы сделки и региона. При самостоятельном оформлении оплачивается госпошлина за регистрацию права собственности — для физического лица её размер установлен Налоговым кодексом. При обращении к нотариусу добавляется нотариальный тариф и плата за услуги правового и технического характера. Актуальные суммы лучше уточнить в конкретной нотариальной конторе, в МФЦ или на сайте Росреестра.

Налоги при дарении квартиры

Когда налог платить не нужно

Если одаряемый — близкий родственник дарителя: супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры, он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода в виде подаренной недвижимости. Декларацию в этом случае подавать не требуется.

Когда налог придётся заплатить

Если одаряемый не относится к близким родственникам, полученная квартира считается доходом в натуральной форме. Нужно задекларировать доход и уплатить НДФЛ по ставке, установленной для налоговых резидентов РФ. Налог рассчитывается с кадастровой стоимости квартиры на дату дарения. Точные сроки подачи декларации и уплаты налога привязаны к окончанию налогового периода, их стоит уточнить в ФНС.

Нюанс при последующей продаже

Если квартира подарена близким родственником, срок владения для освобождения от налога при продаже исчисляется с момента регистрации права прежнего собственника — дарителя. Это позволяет продать подаренную квартиру раньше минимального срока без налога, если у дарителя этот срок уже истёк.

Основные риски и типичные ошибки

  • Подача документов без нотариуса при дарении доли. Росреестр приостановит регистрацию, пока договор не будет нотариально удостоверен.
  • Отсутствие согласия супруга на дарение совместно нажитой квартиры. Сделка может быть оспорена супругом.
  • Дарение квартиры, находящейся под арестом, запретом или в залоге. Право не перейдёт до снятия обременения.
  • Включение в договор условия о встречной передаче денег или имущества. Такой договор могут признать притворным.
  • Ошибки в паспортных данных, кадастровом номере или адресе. Даже опечатка приводит к приостановке регистрации.
  • Дарение от имени недееспособного или несовершеннолетнего без согласия органов опеки — сделка ничтожна.
  • Игнорирование налоговых последствий для одаряемого, если он не является близким родственником, — неожиданный налог и штраф за неподачу декларации.

Чтобы избежать рисков, перед сделкой стоит проверить выписку из ЕГРН, уточнить семейное положение дарителя и в сложных случаях обратиться к юристу.

Частые вопросы

Можно ли подарить квартиру, если она куплена в браке?

Можно, но потребуется нотариальное согласие супруга дарителя. Даже если право зарегистрировано только на одного супруга, квартира, купленная в браке, по умолчанию считается совместной собственностью, поэтому без согласия не обойтись.

Нужно ли платить налог, если квартира дарится дочери?

Нет, дочь относится к близким родственникам. Доход в виде подаренной недвижимости от родителя освобождается от НДФЛ. Подавать декларацию не нужно.

Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию дарственной?

Нужно получить уведомление с причиной приостановки и устранить её: дополнить документы, нотариально удостоверить сделку или снять обременение. Уложиться нужно в срок, указанный в уведомлении, иначе регистрацию могут прекратить. В сложных ситуациях поможет юрист.

Можно ли отменить дарственную после того, как квартира подарена?

Случаи отмены дарения перечислены в Гражданском кодексе: например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи либо создаёт угрозу гибели квартиры. Сделку можно также оспорить в суде, если даритель был недееспособен или действовал под влиянием обмана.

Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?

Без согласия банка-залогодержателя нельзя. Обычно банк разрешает отчуждение только после досрочного погашения кредита либо после одобрения перевода долга на нового заёмщика. Нужно заранее уведомить кредитора о намерении подарить квартиру.

Какая разница между дарственной и завещанием?

При дарении право собственности переходит после регистрации, при наследовании — после смерти наследодателя и открытия наследства. Дарственную нельзя отменить без веских оснований, а завещание можно менять неограниченное число раз. Дарение возможно только при жизни собственника.

Как быстро зарегистрировать переход права, если договор удостоверен нотариусом?

Нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр в электронном виде. Регистрация занимает один рабочий день. При самостоятельной подаче через МФЦ срок будет больше.

Вывод

Оформление дарственной на квартиру требует внимательности на каждом этапе: от проверки обременений до расчёта налогов. Сначала определите, нужен ли нотариус, соберите полный пакет документов и составьте договор без встречных условий. После подписания передайте документы в Росреестр через МФЦ или нотариуса. Главное — заранее проверить, относится ли одаряемый к близким родственникам и не находится ли квартира под запретом. Это убережёт от отказа в регистрации и неожиданного налога.

Чек-лист перед сделкой

  • Проверьте выписку из ЕГРН на аресты, запреты и ипотеку.
  • Получите согласие супруга на дарение, если квартира нажита в браке.
  • Определите, нужен ли нотариус по закону.
  • Подготовьте паспорта и правоустанавливающие документы.
  • Составьте договор дарения без встречных обязательств.
  • Уплатите госпошлину за регистрацию права.
  • Подайте документы в МФЦ или через нотариуса.
  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте данные нового собственника.